Chuyển đổi đất không thành, nhờ tòa phân xử

(QBĐT) – Mới đây, Tòa án nhân dân (TAND) TP. Đồng Hới đưa ra xét xử vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất” ở xã Thuận Đức. Dù bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm, tuy nhiên qua vụ án này, người dân cần nắm rõ các quy định của pháp luật trong quản lý, sử dụng đất để tránh hệ lụy…

Theo nội dung vụ án: Gia đình ông Nguyễn Văn Thắc và bà Hoàng Thị Hương (ông bà Thắc-Hương) là hàng xóm với gia đình ông Nguyễn Xuân Quý và bà Đinh Thị Đại (ông bà Quý-Đại) cư trú ở xã Thuận Đức (TP. Đồng Hới) sử dụng hai thửa đất có vị trí đất liền kề.

Ông bà Thắc-Hương sử dụng thửa đất số 175, tờ bản đồ số 8 và ông bà Quý-Đại sử dụng thửa đất số 174, tờ bản đồ số 8 bản đồ giải thửa năm 1993. Đến năm 2001, khi đo đạc lại thì thửa đất số 175 của ông bà Thắc-Hương được tách thành 2 thửa gồm thửa số 49, tờ bản đồ số 8 có diện tích 1.291m² và thửa số 468, tờ bản đồ số 9 có diện tích 464m². Ông bà Thắc-Hương chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đối với thửa đất số 468.

Năm 2008, để thuận tiện trong việc sử dụng đất, ông bà Thắc-Hương và ông bà Quý-Đại đã đổi đất cho nhau. Việc chuyển đổi đất chỉ được lập bằng giấy viết tay vào ngày 15/1/2008 và các bên chưa thực hiện việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) đối với phần đất nhận chuyển đổi.

Cụ thể: Ông bà Thắc-Hương nhận chuyển đổi và sử dụng một phần diện tích của thửa đất số 174, vị trí liền kề thửa đất số 49 của gia đình ông bà đang sử dụng với diện tích khoảng 390m², còn hộ ông bà Quý-Đại nhận chuyển đổi và sử dụng toàn bộ thửa đất số 468. Thửa đất số 468 hiện nay được chỉnh lý thành thửa số 610, tờ bản đồ số 6 với diện tích 539,7m². Thửa đất số 174 theo kết quả đo đạc năm 2014 thuộc thửa đất số 104, tờ bản đồ số 6 với diện tích 1.506m².

Sau khi đổi đất từ năm 2008, hai gia đình đã sử dụng phần đất nhận chuyển đổi, cụ thể: Ông bà Thắc-Hương sử dụng đất xây dựng nhà xưởng làm nghề mộc và xây dựng hàng rào bao quanh diện tích đất nhận chuyển đổi. Ông bà Quý-Đại đã sử dụng đất đổi để sửa chữa, cải tạo lại nhà ở, sân, xây thêm nhà bếp, cho con gái Nguyễn Thị Liễu xây dựng một quán cắt tóc, mở lối đi từ đường Vũ Ngọc Nhạ vào nhà ông bà Quý-Đại. Ngoài ra, ông bà Quý-Đại còn trồng thêm hoa màu theo mùa vụ, một số cây ăn quả…

Đến tháng 1/2024 thì phát sinh tranh chấp giữa hai bên. Nguyên nhân xuất phát do quá trình sử dụng đất ông bà Quý-Đại tiến hành các thủ tục kê khai cấp GCNQSDĐ đối với phần đất nhận chuyển đổi của ông bà Thắc-Hương tại thửa đất số 610 gặp khó khăn do ông bà Quý-Đại không phải là đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên không đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ và một phần diện tích thửa đất tách ra từ thửa số 104 đã đổi cho ông bà Thắc-Hương cũng gặp khó khăn trong việc tách thửa do theo hiện trạng sử dụng đất trong thực tế và GCNQSDĐ của ông bà Quý-Đại (hiện GCNQSDĐ mang tên Nguyễn Thị Liễu-con gái của ông bà Quý-Đại; tháng 11/2022, ông bà Quý-Đại đã làm thủ tục tặng cho chị Nguyễn Thị Liễu toàn bộ thửa đất số 174, tờ bản đồ số 8, trong đó bao gồm cả phần đất đã đổi cho ông bà Thắc-Hương) thì không có đường vào phần đất ông bà Thắc-Hương nhận chuyển đổi.

Trước sự việc trên, Hội đồng xét xử (HĐXX) TAND TP. Đồng Hới xét thấy: Việc đổi đất giữa hai gia đình ông bà Thắc-Hương và ông bà Quý-Đại trên thực tế đã diễn ra và hai bên đã sử dụng đất theo hiện trạng đất đổi trong thời gian dài từ năm 2008-2022, nhưng quá trình sử dụng đất cả hai bên đều không thực hiện được các thủ tục kê khai cấp GCNQSDĐ theo hiện trạng đất đổi do vướng mắc về điều kiện, thủ tục pháp lý.

Cụ thể, tại thời điểm đổi đất và cho đến hiện tại thửa đất số 468 (nay được chỉnh lý thành thửa số 610) chưa được cấp GCNQSDĐ cho ông bà Thắc-Hương. Căn cứ Luật Đất đai thì ông bà Thắc-Hương chưa đủ điều kiện để thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ cho ông bà Quý-Đại.Cùng đó, giấy chuyển nhượng đất viết tay được ông bà Thắc-Hương lập ngày 15/1/2008 không thuộc một trong các loại giấy tờ làm căn cứ cấp GCNQSDĐ cho ông bà Quý-Đại đối với phần đất nhận chuyển đổi. Mặt khác, tại thời điểm các bên chuyển đổi đất và hiện tại ông bà Quý-Đại không phải là đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên không được cấp đất, giao đất hoặc được nhận chuyển đổi đất nông nghiệp theo quy định.

Từ những căn cứ trên, HĐXX nhận thấy thỏa thuận chuyển đổi đất giữa ông bà Thắc-Hương và ông bà Quý-Đại theo giấy chuyển đổi đất viết tay là trái với quy định của pháp luật, điều này cũng đã dẫn đến việc các bên không thực hiện được quyền kê khai, đăng ký, cấp GCNQSDĐ đối với phần đất đã nhận chuyển đổi.

Xét thấy, việc đổi đất vào năm 2008 là ý chí tự nguyện, thống nhất giữa hai bên và việc không tìm hiểu, không tuân thủ các quy định của pháp luật về việc chuyển đổi đất đai dẫn đến việc chuyển đổi đất trên thực tế đã diễn ra nhưng các bên không thể hoàn thiện các thủ tục pháp lý đối với phần đất nhận chuyển đổi là lỗi của cả hai bên trong giao dịch dân sự đổi đất nêu trên.

Để bảo đảm cho việc sử dụng đất của hai bên trong thực tế được thuận lợi, tránh thiệt hại lớn phát sinh từ việc đổi, trả lại đất cho nhau, HĐXX đã tuyên: Giao cho ông bà Thắc-Hương được quyền sử dụng một phần thửa đất số 610, tờ bản đồ số 6 xã Thuận Đức có diện tích 448,4m² và các tài sản gắn liền trên phần đất được giao.Buộc ông bà Thắc-Hương thanh toán cho chị Nguyễn Thị Liễu giá trị tài sản quán cắt tóc hơn 10 triệu đồng và thanh toán cho ông bà Quý-Đại giá trị tài sản 1 cây xoài và 1 cây vú sữa trị giá 974.200 đồng.

Giao cho ông bà Quý-Đại được sử dụng một phần thửa đất số 610 có diện tích 91,3m² bao gồm phần đất đã hình thành lối đi từ đường Vũ Ngọc Nhạ vào nhà ông bà Quý-Đại và phần sân đã xây dựng có diện tích 56,5m²; một phần đất đã xây dựng nhà bếp với diện tích 34,8m². Ông bà Quý-Đại thanh toán cho ông bà Thắc-Hương giá trị quyền sử dụng của 34,8m² đất với số tiền 1.357.200 đồng. Sau khi khấu trừ nghĩa vụ, buộc ông bà Quý-Đại thanh toán cho ông bà Thắc-Hương số tiền 383.000 đồng. Xác định chị Nguyễn Thị Liễu được sử dụng thửa đất số 104, tờ bản đồ số 6 theo diện tích đo đạc thực tế 1.619,3m².

Do hiện tại thửa đất số 104, tờ bản đồ số 6 đã thuộc quyền sử dụng đất của chị Nguyễn Thị Liễu do nhận tặng cho từ ông bà Quý-Đại nên đề xuất việc thỏa thuận giữa ông bà Quý-Đại với chị Liễu trong quá trình kê khai, đăng ký lại quyền sử dụng đất ở giai đoạn thi hành án để bảo đảm quy định của pháp luật.

Sau khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính, các đương sự trong vụ án có nghĩa vụ liên hệ với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục điều chỉnh biến động và đăng ký QSDĐ theo quy định của pháp luật.

Bùi Thành