Gỡ nút thắt chuyển đổi, định giá BĐS

Lối ra cho dự án nhà ở thương mại

Dự án nhà ở thương mại là phân khúc quan trọng trong thị trường Bất động sản. Tuy nhiên, việc triển khai các dự án này hiện đang gặp phải nhiều vướng mắc, từ pháp lý, tài chính đến thị trường.

Trong đó, về pháp lý, các quy định liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, và các văn bản hướng dẫn thường không thống nhất, gây khó khăn trong việc thực hiện dự án. Quá trình thẩm định và phê duyệt dự án thường bị kéo dài, từ khâu cấp phép quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đến phê duyệt đầu tư xây dựng. Điều này làm tăng chi phí và rủi ro cho các chủ đầu tư.

Ngoài ra, quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp hoặc đất công thành đất ở cũng gặp nhiều trở ngại, đặc biệt trong việc định giá đất theo giá thị trường.

Để tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại, mới đây, Chính phủ đã trình Quốc hội khoá XV dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Chính phủ cho rằng trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức, việc xây dựng dự thảo nghị định thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đất đang có quyền sử dụng là một bước đi cần thiết.

Đây được xem như một giải pháp quan trọng, nhằm giải quyết những vấn đề bất cập về sử dụng đất, cung cấp nhà ở và phát triển đô thị.

Dự thảo nghị định này đặt ra nhiều mục tiêu rõ ràng và đầy tham vọng nhằm tối ưu hóa nguồn lực đất đai và tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản. Trước hết, một trong những mục tiêu cốt lõi là tối ưu hóa việc sử dụng đất đai. Thông qua cơ chế chuyển đổi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở nhưng phù hợp quy hoạch, dự thảo tạo cơ hội để các loại đất chưa được khai thác đúng tiềm năng tham gia vào chuỗi phát triển nhà ở thương mại.

Mặt khác, dự thảo hướng đến việc tăng nguồn cung nhà ở thương mại tại các đô thị lớn – nơi mà nhu cầu sở hữu nhà ở đang tăng cao trong khi nguồn cung ngày càng hạn chế. Điều này không chỉ giúp giải tỏa áp lực giá nhà, mà còn thúc đẩy khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Đặc biệt, cơ chế này cũng mở ra không gian cho sự tham gia mạnh mẽ hơn của khu vực tư nhân, khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào thị trường với những dự án nhà ở có tính khả thi cao. Bên cạnh đó, việc triển khai thí điểm sẽ cung cấp cơ sở thực tiễn để đánh giá hiệu quả mô hình trước khi nhân rộng ra toàn quốc.

Hướng đến một thị trường bất động sản bền vững

Dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đang được kỳ vọng sẽ mang lại những thay đổi đáng kể cho thị trường bất động sản. Việc cho phép các nhà đầu tư thỏa thuận trực tiếp với các cá nhân và tổ chức để nhận quyền sử dụng đất, phù hợp với Luật Đất đai năm 2024, được đánh giá là một bước tiến quan trọng giúp giải quyết những khó khăn về đền bù, giải phóng mặt bằng và thúc đẩy các dự án đầu tư.

Trao đổi với VietnamFinance về dự thảo Nghị quyết này, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế, nhận định rằng khó khăn trong việc tiếp cận đất đai và quyền sử dụng đất đã và đang là rào cản lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung bất động sản. Điều này khiến thị trường bị mất cân bằng, đẩy giá nhà đất lên cao trong thời gian qua. Nghị quyết mới sẽ tạo ra khung pháp lý rõ ràng, giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, tăng nguồn cung, đồng thời làm giảm áp lực về giá, qua đó góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, cần có các quy định rõ ràng về tiêu chuẩn, hình thức và quy trình chuyển đổi đất, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp được chuyển đổi sang đất thương mại. Vai trò của chính quyền địa phương, đặc biệt là UBND các tỉnh, thành phố, sẽ rất quan trọng trong việc ban hành các quy định phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương, đảm bảo lợi ích cộng đồng.

Ngoài ra, việc đẩy mạnh số hóa trong quản lý đất đai, giám sát chặt chẽ quá trình thực hiện, và phản hồi nhanh từ cơ quan quản lý sẽ giúp giảm thiểu các hành vi lợi dụng chính sách, tham nhũng, hay cạnh tranh không lành mạnh. Ông Thịnh nhấn mạnh nếu các tiêu chuẩn và nguyên tắc được thiết lập rõ ràng, sẽ giảm thiểu rủi ro như đầu cơ, thu gom đất đai và tình trạng sốt giá bất động sản.

“Dự thảo Nghị quyết được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều tác động tích cực. Trước hết, việc triển khai các dự án nhà ở thương mại thuận lợi hơn sẽ giúp đáp ứng nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở thương mại. Điều này không chỉ góp phần ổn định thị trường bất động sản mà còn thúc đẩy các hoạt động kinh tế liên quan như xây dựng, vật liệu xây dựng và dịch vụ tài chính”, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cho hay.

Tuy nhiên, có một số ý kiến cũng lo ngại về khả năng phát sinh các vấn đề như đầu cơ đất đai hoặc giá đất tăng đột biến trong ngắn hạn. Để giảm thiểu những rủi ro này, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng cần có các biện pháp giám sát hiệu quả, thiết lập các chỉ tiêu cụ thể và tăng cường phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước.

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cũng khẳng định với những giải pháp cụ thể và phù hợp, dự thảo Nghị quyết này sẽ tạo điều kiện thuận lợi để thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn. “Việc cải thiện nguồn cung bất động sản không chỉ giải quyết được bài toán về giá cả mà còn giúp giảm bớt áp lực cho người dân trong việc tiếp cận nhà ở, đồng thời thúc đẩy các nhà đầu tư phát triển những dự án chất lượng hơn, đáp ứng tốt nhu cầu của thị trường”, ông nhấn mạnh.

Theo PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, nếu dự thảo này được thông qua và triển khai đúng cách sẽ không chỉ góp phần giải quyết các nút thắt trong việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại, mà còn đóng vai trò như một cú hích quan trọng để tái cấu trúc và ổn định thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai.